Vender o heredar una vivienda no es solo cuestión de firmar ante notario y recoger las llaves. Detrás de cada operación hay varios impuestos que conviene conocer antes de dar el paso, porque pueden suponer una diferencia importante en lo que finalmente acabas ingresando o pagando. La buena noticia es que, una vez entiendes qué grava cada uno, todo resulta mucho más manejable.
En esta guía te explicamos, de forma sencilla, qué impuestos aparecen cuando vendes una casa y cuáles cuando la heredas. Sin cifras concretas y sin líos: solo lo que necesitas saber para no llevarte sorpresas.
Impuestos al vender una vivienda
Cuando vendes un inmueble en España, hay dos tributos principales que debes tener en el radar: la plusvalía municipal y la ganancia patrimonial en el IRPF.
La plusvalía municipal
La plusvalía municipal, cuyo nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), la cobra el ayuntamiento. Grava el aumento de valor del suelo desde que compraste la vivienda hasta que la vendes, no el valor de la construcción.
Desde la reforma de 2021, existen dos métodos de cálculo y puedes elegir el que te resulte más favorable:
- Un método objetivo, que parte del valor catastral del suelo y aplica unos coeficientes según los años transcurridos.
- Un método real, basado en la diferencia efectiva entre el valor de compra y el de venta del terreno.
Hay un punto clave que muchos desconocen: si vendes con pérdidas, es decir, por un precio inferior al de compra, la operación no está sujeta a este impuesto. En ese caso no tendrás que pagarlo, aunque sí debes declararlo para acreditar que no hubo incremento de valor.
Como cada ayuntamiento aplica sus propios coeficientes y valores, la mejor forma de hacerte una idea es calcularlo tú mismo. Puedes usar nuestra calculadora de la plusvalía municipal para estimar el importe según tu caso concreto.
La ganancia patrimonial en el IRPF
El segundo impuesto al vender es la ganancia patrimonial, que se declara en el IRPF. A grandes rasgos, tributa la diferencia entre el valor por el que vendes y el valor por el que compraste (sumando gastos e impuestos de la adquisición). Esa ganancia se integra en la base del ahorro, que tiene sus propios tramos.
Ahora bien, existen exenciones muy relevantes que pueden dejar esa ganancia libre de tributación total o parcialmente:
- Reinversión en vivienda habitual: si vendes tu vivienda habitual y destinas el dinero obtenido a comprar otra vivienda habitual dentro del plazo previsto, la ganancia reinvertida puede quedar exenta.
- Mayores de 65 años: si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia obtenida puede estar exenta.
Estas exenciones tienen requisitos concretos, así que si crees que te aplican, merece la pena revisarlas con detalle o consultar con un asesor antes de vender.
Impuestos al heredar una vivienda
Heredar una casa también conlleva sus propias obligaciones fiscales. Aquí entran en juego dos tributos.
El Impuesto de Sucesiones
El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones es un tributo autonómico, y esto es fundamental: las diferencias entre comunidades autónomas son enormes. Lo que en un territorio puede suponer una factura considerable, en otro queda prácticamente reducido a cero gracias a las bonificaciones.
Algunos aspectos a tener en cuenta:
- Cada comunidad establece sus propias reducciones y bonificaciones, muchas veces muy generosas para cónyuges, hijos y padres.
- El grado de parentesco con la persona fallecida influye mucho: cuanto más cercano, mejor suele ser el trato fiscal.
- El valor del inmueble heredado y el patrimonio previo del heredero también pueden afectar al resultado.
Por eso, ante una herencia, lo primero es averiguar qué normativa aplica tu comunidad autónoma, porque marca por completo lo que vas a pagar.
La plusvalía municipal en herencias
Sí, la plusvalía municipal también aparece al heredar. Igual que en una venta, el ayuntamiento grava el incremento de valor del suelo urbano, esta vez con motivo de la transmisión por fallecimiento. El heredero es quien debe hacer frente a este impuesto, aunque muchos municipios contemplan bonificaciones cuando se trata de la vivienda habitual del fallecido y la heredan familiares directos.
Si vas a heredar un inmueble, conviene que estimes este coste con antelación. De nuevo, nuestra calculadora de la plusvalía municipal te ayuda a hacerte una idea rápida.
En resumen
Ya sea que vendas o heredes una vivienda, la clave está en anticiparte:
- Al vender: plusvalía municipal (con dos métodos de cálculo y sin pagar si hay pérdidas) y ganancia patrimonial en el IRPF (con exenciones por reinversión o por ser mayor de 65 años).
- Al heredar: Impuesto de Sucesiones (autonómico y muy variable) y, otra vez, la plusvalía municipal.
Conocer estos impuestos de antemano te permite planificar mejor y evitar sustos de última hora. Y como la plusvalía municipal aparece tanto al vender como al heredar, es un buen punto de partida para calcular. Haz tus números con nuestra calculadora de la plusvalía municipal y ve sobre seguro antes de firmar.