Cómo funciona una hipoteca
Cuando pides una hipoteca, el banco te presta un capital que devuelves en cuotas mensuales durante un plazo largo, normalmente de 20 a 30 años. Cada cuota tiene dos partes: los intereses, que son el precio del dinero prestado, y la amortización, que es la devolución del capital en sí.
La particularidad del sistema francés es que la cuota es fija, pero su composición cambia. Al principio, cuando debes casi todo el capital, los intereses se comen la mayor parte de la cuota. A medida que amortizas, los intereses bajan y cada vez destinas más dinero a reducir la deuda. Por eso amortizar anticipadamente en los primeros años es lo que más intereses ahorra.
El coste que no se ve en la cuota
La cuota mensual no es todo lo que pagas. Casi todas las hipotecas llevan productos vinculados —seguro de hogar, de vida, a veces una cuenta o una tarjeta— que bajan el tipo de interés a cambio de un coste mensual. Esta calculadora los suma a la cuota para que veas el desembolso real, no solo el que figura en el cuadro de amortización.
Preguntas frecuentes
- ¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
- Con el sistema francés, el habitual en España: la cuota es constante durante toda la vida del préstamo. Cada mes, una parte de la cuota paga los intereses del capital que aún debes y el resto amortiza capital. Al principio pagas sobre todo intereses; con los años, la proporción se invierte.
- ¿Qué diferencia hay entre el TIN y la TAE?
- El TIN es el tipo de interés puro. La TAE incluye además las comisiones y algunos gastos, por lo que refleja el coste real y es la cifra que debes comparar entre ofertas. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE distintas si uno de los bancos cobra más comisiones o exige más productos vinculados.
- ¿Cuánto necesito ahorrado para comprar una casa?
- Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación, así que necesitas al menos el 20 % de entrada. A eso hay que sumar los gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro y gestoría), que rondan otro 10-12 % del precio. En total, conviene tener ahorrado en torno al 30-32 % del valor de la vivienda.
- ¿Por qué pago tantos intereses en una hipoteca a 30 años?
- Porque los intereses se calculan cada mes sobre el capital que todavía debes, y durante muchos años ese capital apenas baja. Alargar el plazo reduce la cuota mensual pero dispara los intereses totales. La tabla de amortización de esta calculadora te muestra exactamente cuánto pagas de intereses cada año.
- ¿Conviene amortizar anticipadamente?
- En los primeros años es cuando más intereses ahorras amortizando, porque es cuando la cuota se destina en mayor medida a intereses. Amortizar reduciendo cuota alivia el mes a mes; amortizar reduciendo plazo ahorra más intereses en total. Depende de tu situación, pero el ahorro potencial es mayor cuanto antes lo hagas.