Cuando vendes un piso, heredas la casa de un familiar o recibes un inmueble en donación, seguramente te encuentras con un impuesto del que poca gente habla hasta que le toca pagarlo: la plusvalía municipal. La buena noticia es que, desde 2021, tienes derecho a elegir el método de cálculo que te resulte más barato. La mala es que muchos ayuntamientos no te lo ponen fácil, así que conviene que sepas cómo funciona antes de firmar nada.
Qué es la plusvalía municipal
La plusvalía municipal, cuyo nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), es un tributo que cobra el ayuntamiento cuando transmites un inmueble urbano.
No grava toda la operación, solo el aumento de valor del suelo desde que adquiriste la propiedad hasta que la transmites. Es decir, no se fija en lo que vale la construcción, sino en cuánto se ha revalorizado el terreno en esos años.
Se paga en tres situaciones:
- Cuando vendes un inmueble urbano.
- Cuando lo heredas.
- Cuando lo recibes en donación.
En una compraventa suele pagarlo quien vende. En una herencia o donación, lo paga quien recibe el inmueble.
¿Y si el inmueble es rústico?
Aquí hay un matiz importante: el impuesto solo afecta a terrenos de naturaleza urbana. Si transmites una finca rústica, no estás sujeto a la plusvalía municipal.
La reforma de 2021: ahora puedes elegir
Durante años este impuesto fue muy polémico, porque se calculaba con una fórmula que daba por hecho que el suelo siempre subía de valor, aunque hubieras vendido con pérdidas. El Tribunal Constitucional acabó tumbando ese sistema, y desde finales de 2021 tenemos un modelo nuevo con dos métodos de cálculo entre los que puedes escoger el que menos te haga pagar.
Método objetivo (o estimación objetiva)
Parte del valor catastral del suelo y lo multiplica por un coeficiente que depende de los años que hayas sido propietario. Es un cálculo "de tablas": no mira lo que ganaste realmente, sino una estimación fijada por norma.
Suele salir a cuenta cuando la revalorización real ha sido muy alta en comparación con el valor catastral.
Método real (o estimación directa)
Aquí se calcula la ganancia efectiva: el precio de venta menos el precio de compra. Sobre esa diferencia se aplica la proporción que representa el suelo dentro del valor catastral total del inmueble.
Este método suele ser más ventajoso cuando la ganancia real ha sido pequeña o el suelo pesa poco en el valor catastral.
La clave es que el ayuntamiento debe cobrarte por el método que resulte más bajo si tú lo solicitas. Por eso merece la pena calcular ambos antes de pagar. Puedes hacerlo en un minuto con la calculadora de la plusvalía municipal y comparar los dos resultados de un vistazo.