"Con el 20 % de entrada ya puedo comprar." Es una de las creencias más extendidas y, a la vez, una de las que más disgustos da. Porque comprar una vivienda cuesta bastante más que el precio del anuncio, y ese dinero extra no se puede financiar con la hipoteca: hay que tenerlo ahorrado.
Vamos a poner las cuentas claras.
La regla del 30 %
Como orientación, para comprar una vivienda conviene tener ahorrado en torno al 30 % de su precio. Ese porcentaje se reparte, a grandes rasgos, en dos bloques:
- La entrada: los bancos financian normalmente hasta el 80 % del valor de la vivienda, así que necesitas aportar al menos el 20 % restante.
- Impuestos y gastos: entre un 10 % y un 12 % adicional del precio, que cubre los impuestos de la compra y los gastos de formalización.
Sobre una vivienda de 200.000 €, eso significa unos 40.000 € de entrada más otros 20.000-24.000 € de impuestos y gastos. En total, alrededor de 60.000 € ahorrados.
El impuesto: lo que más cambia según dónde compres
El mayor de los gastos extra es el impuesto de la compra, y depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
- Segunda mano: se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un porcentaje que fija cada comunidad autónoma y que va, según dónde, del 6 % al 10 % del precio.
- Obra nueva: se paga el 10 % de IVA (igual en toda España) más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también fija cada comunidad.
Esa diferencia autonómica no es menor: la misma vivienda puede llevar miles de euros más de impuesto en una comunidad que en otra.