"Con el 20 % de entrada ya puedo comprar." Es una de las creencias más extendidas y, a la vez, una de las que más disgustos da. Porque comprar una vivienda cuesta bastante más que el precio del anuncio, y ese dinero extra no se puede financiar con la hipoteca: hay que tenerlo ahorrado.
Vamos a poner las cuentas claras.
La regla del 30 %
Como orientación, para comprar una vivienda conviene tener ahorrado en torno al 30 % de su precio. Ese porcentaje se reparte, a grandes rasgos, en dos bloques:
- La entrada: los bancos financian normalmente hasta el 80 % del valor de la vivienda, así que necesitas aportar al menos el 20 % restante.
- Impuestos y gastos: entre un 10 % y un 12 % adicional del precio, que cubre los impuestos de la compra y los gastos de formalización.
Sobre una vivienda de 200.000 €, eso significa unos 40.000 € de entrada más otros 20.000-24.000 € de impuestos y gastos. En total, alrededor de 60.000 € ahorrados.
El impuesto: lo que más cambia según dónde compres
El mayor de los gastos extra es el impuesto de la compra, y depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano.
- Segunda mano: se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un porcentaje que fija cada comunidad autónoma y que va, según dónde, del 6 % al 10 % del precio.
- Obra nueva: se paga el 10 % de IVA (igual en toda España) más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que también fija cada comunidad.
Esa diferencia autonómica no es menor: la misma vivienda puede llevar miles de euros más de impuesto en una comunidad que en otra.
Los gastos de formalización
Además del impuesto, hay una serie de gastos más pequeños pero inevitables:
- Notaría: por la escritura de compraventa.
- Registro de la propiedad: para inscribir que la casa es tuya.
- Gestoría: si hay hipoteca, se suele encargar de los trámites.
- Tasación: el banco necesita valorar la vivienda antes de concederte la hipoteca.
Los aranceles de notaría y registro están regulados por ley y son iguales en toda España; se calculan en función del precio de la vivienda. Desde la ley hipotecaria de 2019, buena parte de los gastos de la hipoteca los asume el banco, pero conviene contar con ellos por si acaso.
Por qué no puedes financiar estos gastos
Aquí está la clave que descoloca a muchos compradores primerizos: la hipoteca cubre un porcentaje del valor de la vivienda, no de los gastos. Impuestos, notaría y registro salen de tu bolsillo, aparte de la entrada. Por eso es tan importante calcularlos antes de empezar a buscar piso: para no enamorarte de una vivienda que, sumando todo, no puedes permitirte todavía.
Calcula tu caso concreto
Como los impuestos varían tanto según la comunidad y el tipo de vivienda, la mejor forma de saber cuánto necesitas es hacer el cálculo con tus datos. Nuestra calculadora de gastos de compra de vivienda te dice, según el precio, tu comunidad autónoma y si es nueva o usada, cuánto ahorro extra necesitas además de la entrada. Y cuando tengas claro el número, la calculadora de hipoteca te muestra cuál sería tu cuota mensual.