Estás a punto de comprar tu primer piso, ya tienes la entrada ahorrada y de repente aparece un impuesto del que casi nadie te había hablado: el ITP. Y no es una cantidad pequeña. Puede suponer varios miles de euros que, además, tienes que pagar de tu bolsillo porque no se financian con la hipoteca.
Vamos a entender qué es, quién lo paga y por qué la factura cambia tanto según dónde compres.
Qué es el ITP
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el impuesto que grava la compra de una vivienda de segunda mano, es decir, la que ya ha tenido un dueño anterior.
Funciona como un porcentaje sobre el precio de compra. Si compras un piso por 180.000 € y el tipo aplicable es del 8 %, pagas 14.400 € de ITP. Así de directo.
Dos ideas clave para no perderte:
- Lo paga siempre el comprador, no quien vende.
- Se calcula sobre el valor de la vivienda y hay que abonarlo en un plazo determinado tras la firma (normalmente 30 días hábiles).
Es, junto a los gastos de notaría y registro, uno de los grandes desembolsos "invisibles" de comprar casa.
Vivienda nueva vs. vivienda de segunda mano
Aquí está una de las confusiones más habituales. El ITP solo se paga cuando la vivienda es de segunda mano.
Si compras una vivienda nueva (directamente al promotor, a estrenar), no pagas ITP. En su lugar pagas:
- IVA, que en vivienda es el 10 % (4 % si es vivienda protegida).
- AJD (Actos Jurídicos Documentados), un impuesto adicional que también fija cada comunidad.
Por eso no puedes comparar sin más el "impuesto" de un piso nuevo y uno usado: son tributos distintos, con reglas distintas. Lo que sí conviene es tenerlos en cuenta desde el principio para no llevarte sorpresas.
Por qué el tipo cambia según la comunidad autónoma
Esta es la parte que más despista. El ITP es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, y cada una decide su propio tipo. Por eso el mismo piso al mismo precio puede pagar bastante más o menos impuestos según en qué región esté.
A grandes rasgos, los tipos generales se mueven entre el 6 % y el 10 % aproximadamente. Para que te hagas una idea:
- Madrid está entre las comunidades con el tipo más bajo.
- Cataluña o la Comunidad Valenciana están en la parte alta de la horquilla.
No te doy aquí una tabla con todas las comunidades porque estos tipos se revisan con cierta frecuencia y una cifra desactualizada te haría más mal que bien. Lo importante es que antes de comprar sepas exactamente el tipo de tu comunidad, porque marca una diferencia de miles de euros.
Para eso lo más cómodo es usar la calculadora del ITP: eliges tu comunidad, metes el precio y te dice cuánto pagarías.
Los tipos reducidos: puede que pagues menos
Buenas noticias. Casi todas las comunidades tienen tipos reducidos para determinados perfiles de comprador. Es decir, el porcentaje general no siempre es el que te toca a ti.
Los casos más habituales que dan derecho a un tipo más bajo son:
- Jóvenes (por debajo de cierta edad, normalmente hasta los 35 años).
- Familias numerosas.
- Personas con discapacidad.
- Compra de vivienda de protección oficial (VPO).
Cada comunidad pone sus propios requisitos: límites de edad, de renta, de valor máximo de la vivienda o la obligación de que sea tu vivienda habitual. Merece muchísimo la pena comprobar si encajas en alguno de estos supuestos, porque la rebaja puede ser considerable (en algunas regiones el tipo baja a la mitad).
Ponlo todo en tu presupuesto
El ITP no viene solo. A la hora de comprar tendrás también notaría, registro de la propiedad, gestoría y, si pides hipoteca, la tasación. Por eso conviene calcular el total desde el principio.
Un par de herramientas te lo dejan claro en un minuto:
- La calculadora del ITP, para saber cuánto impuesto pagarás según tu comunidad y si te aplica algún tipo reducido.
- La calculadora de gastos de compra de vivienda, para sumar impuestos y gastos y ver cuánto ahorro necesitas de verdad.
Haz números antes de firmar. Saber a cuánto asciende el ITP y el resto de gastos te evita el susto de última hora y te ayuda a comprar con la cabeza tranquila. Échales un vistazo y calcula tu caso.