Comprar una vivienda de obra nueva ilusiona: estrenas todo, eliges acabados y no heredas los problemas de nadie. Pero antes de firmar conviene que tengas claro un detalle que descoloca a mucha gente: los impuestos que pagas no son los mismos que en una vivienda de segunda mano. Si no lo prevés, el susto en la notaría puede ser considerable.
En esta guía te explicamos, sin tecnicismos, qué impuestos gravan la obra nueva y qué otros gastos debes sumar para saber cuánto dinero necesitas de verdad.
Obra nueva: pagas IVA, no ITP
La primera regla es la más importante. Cuando compras una vivienda de primera transmisión (directamente al promotor, recién construida), no pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que es el que se aplica a la vivienda usada.
En su lugar pagas IVA, y aquí los porcentajes son fijos en toda España:
- 10 % para la vivienda habitual de tipo general.
- 4 % para las Viviendas de Protección Oficial (VPO) de régimen especial o de promoción pública.
Es decir, por un piso de obra nueva de 250.000 €, solo el IVA al 10 % ya son 25.000 €. Y ojo, porque a esto todavía hay que sumarle otro impuesto.
El AJD: el impuesto que se olvida siempre
Junto al IVA, la obra nueva paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Se aplica precisamente porque la operación va con IVA y se formaliza en escritura pública.
Lo importante del AJD es que lo fija cada comunidad autónoma, así que el porcentaje varía según dónde compres. En términos generales suele moverse entre el 0,5 % y el 1,5 % sobre el precio de la vivienda.
No te damos aquí la cifra exacta de tu comunidad porque cambia con frecuencia y conviene calcularla con datos actualizados. Para eso tienes nuestra calculadora de gastos de compra de vivienda, que aplica el tipo correcto según la comunidad autónoma.
Los demás gastos que también suman
Los impuestos son la partida más grande, pero no la única. Al comprar una vivienda hay una serie de gastos asociados que debes tener en cuenta:
- Notaría. La escritura pública de compraventa tiene un coste regulado por aranceles, que depende del precio del inmueble.
- Registro de la Propiedad. Inscribir la vivienda a tu nombre también tiene su tasa oficial.
- Gestoría. Si tramitas la compra y la hipoteca a través de una gestoría (habitual cuando hay financiación), tendrás que pagar sus honorarios.
- Tasación. Si pides hipoteca, el banco necesita tasar la vivienda para saber cuánto te presta.
¿Y los gastos de la hipoteca?
Aquí tienes buenas noticias. Desde la ley hipotecaria de 2019, buena parte de los gastos vinculados al préstamo los asume el banco: notaría de la hipoteca, registro, gestoría y el propio AJD de la hipoteca corren de su cuenta.
¿La excepción más habitual? La tasación, que normalmente sigue pagando el comprador. Suele rondar unos pocos cientos de euros, pero conviene tenerla en el presupuesto.
La regla de oro: ten ahorrado un 10-12 % extra
Aquí está la clave que evita más de un disgusto. Todos estos impuestos y gastos no se pueden financiar con la hipoteca. El banco te presta para comprar la casa, no para pagar el IVA, la notaría o el registro.
Por eso la recomendación clásica es tener ahorrado, además del precio de la vivienda, un colchón de entre el 10 % y el 12 % para cubrir impuestos y gastos.
Un ejemplo rápido con una vivienda de obra nueva de 200.000 €:
- IVA al 10 %: 20.000 €
- AJD (según comunidad): entre 1.000 € y 3.000 €
- Notaría, registro, gestoría y tasación: alrededor de 1.500-2.500 €
En total, hablamos de más de 22.000 € que necesitas encima del precio y de la entrada. No contar con ellos es el error más común al lanzarse a comprar.
Haz números antes de firmar
Comprar obra nueva no tiene por qué darte sorpresas si haces cuentas con antelación. Recuerda las tres ideas fundamentales:
- Pagas IVA (10 % general o 4 % VPO), no ITP.
- Sumas el AJD, que fija tu comunidad autónoma.
- Reservas un 10-12 % extra para impuestos y gastos, porque la hipoteca no los cubre.
La mejor forma de saber exactamente cuánto necesitas es calcularlo con tus datos concretos. Usa nuestra calculadora de gastos de compra de vivienda, introduce el precio y tu comunidad autónoma, y sabrás en segundos cuánto dinero debes tener listo antes de dar el paso.